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提供 日本インタビュ新聞 Media-IR 2009.09 |特集
| 陽光都市開発：前期に監査法人の指導で約３８億円を減損処理 |
■継続疑義の注記が解消  既に、決算特集で紹介しているが、今後まだ上昇余地があることから、筆頭に紹介する。文章は、掲載済みのものを再度掲載。ワンルーム投資用マンションの陽光都市開発＜８９４６＞（ＪＱ）は、９日に兜町平和ビルで第２四半期の決算説明会を開催した。 第２四半期連結業績は、８月１０日に発表されているように、売上高５１億９７００万円（前年同期比１８．５％減）、営業利益１億１５００万円（同６４．４％減）、経常利益５６００万円（同７９．５％減）、純利益６２００万円（同６０．４％減）となった。 しかし、第２四半期で黒字を達成し、同社の事業が順調に回復していることが明確になったことから、金融機関の信頼も回復し、同社が所有している未着工プロジェクトの土地部分の借入金、計画変更により販売前に返済期限が到来する借入金の返済延長についても概ね合意が得られていることから、今年２月１０日発表の決算短信より「継続企業の前提に関する注記」が掲載されていたが、８月１０日の決算発表日に疑義の記載が解消されている。 同社は、前期に建設用地として１８物件（約７００戸）を仕入れていたが、昨年９月のリーマンショックの影響で、不動産価格が暴落したことで、監査法人の指導で約３８億円を減損処理したことが響き、赤字転落となり、継続疑義の注記が付いていた。 しかし、同社が販売する投資用ワンルームマンションは、横浜駅周辺の賃貸需要の高い地域であるうえに、横浜みなとみらい２１地区に８月１７日に約２０００名の従業員がいる日産本社が移転した。また、来年３月には従業員数５２００名の富士ゼロックスが移転することになっていることから、更に賃貸マンションの需要は高まっている。 よって、同社のワンルームマンションは、大幅な値引き販売をせず第１四半期１００戸、第２四半期１１３戸と順調に売れたことから黒字転換となっている。 多くの不動産会社は、開発したもののリーマンショックの影響で、有力な買い手であった海外のファンドが撤退したことから物件があふれ、買い手市場となったため、クリアランスマンション、アウトレットマンションといったように、販売予定価格から大幅に引き下げて販売している。 そういう状況を踏まえて、監査法人は、同社が仕込んでいる土地、建設後販売するマンション価格も値下がりするだろうと予想し、前期に約３８億の減損処理を指示した。しかし、第２四半期決算で黒字化しているように、現状は全く違ってきている。ニーズの高いものを作り販売することから、値引き販売には陥らないことが実証されている。従って、減損処理の対象となった物件の販売を開始する来期、再来期の業績は一挙にＶ字回復する可能性が高くなった。 今１２月期連結業績予想は、売上高９２億７００万円（前期比２４．０％減）、営業利益２億１７００万円（前期△７２００万円）、経常利益６２００万円（同△１億４４００万円）、純利益６４００万円（同△４２億１２００万円）を見込んでいる。 しかし、進捗率を見ると売上高５６．４％、営業利益５３．０％、経常利益９０．３％、純利益９６．９％と目安となる５０％を全て上回っているなかで、特に経常利益、純利益が９０％を超えていることから、利益面での上振れも期待できる。 また、マンションの開発・販売事業の他に、販売後の物件の管理事業も行っている。これまでに９５棟、約４５００戸を管理しているが、管理事業と賃貸事業等の収入は年間約１６億円で、粗利約６億円あることから、これらの安定した事業の収益で全社の共通費用を賄うことができる体制づくりを行っており実現すれば経営基盤は確固たるものになるといえる。 それに向けて、７月に役員と従業員の給与を削減し、また、事務所の統廃合も行い、人件費・事務所賃借料あわせて年間３億円弱の費用削減を実施している。 いよいよ、今期の事業再建は益々現実味を帯びてきている。 |
●元気印の不動産銘柄特集（順不同）
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