アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。１８年６月期は自社開発物件の販売戸数減少で減益・減配予想だが、１９年６月期の収益再拡大を期待したい。株価は下値を切り上げて戻り歩調だ。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

　人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業で１８年中の用地取得を目指している。なお１８年４月にはオリックス銀行をアレンジャーとするシンジケートローン契約を締結した。

　収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当するとしている。

■１８年６月期減収減益・減配予想だが１９年６月期の収益再拡大を期待

　１８年６月期の連結業績予想は、売上高が１７年６月期比１０．１％減の１６０億円、営業利益が３８．０％減の１５億円、経常利益が４２．１％減の１２億５０百万円、純利益が４２．０％減の８億５０百万円としている。

　売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンションが１２棟・５３７戸、新規分野のアパート・テラスハウスが５棟・３７戸、買い取り再販が５物件・５戸としている。売上総利益率は１棟一括販売が無いため３．１ポイント低下の１８．４％、販管費比率は１．２ポイント上昇の９．１％見込みとしている。自社開発投資用ワンルームマンション販売戸数が減少して減収減益予想である。

　第３四半期累計は売上高が前年同期比４．２％増の１３３億０８百万円、営業利益が１１．４％減の１６億９５百万円、経常利益が１１．１％減の１５億３５百万円、純利益が１１．１％減の１０億４８百万円だった。

　売上計上は自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンション１０棟・４５４戸、自社開発アパート１棟６戸、テラスハウス２戸、買い取り再販物件３戸（前年同期は自社開発投資用ワンルームマンション１１棟・３７７戸、用地転売１物件、買い取り再販物件４戸）だった。

　前年同期との比較で販売戸数は大幅増加したが、大型事業用地の転売がなく、売上高は微増にとどまった。利益面では、販管費が減少したが、国内外法人等への１棟一括販売の減少で販売利益率が低下し、営業減益だった。

　超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。１８年６月期は自社開発物件販売戸数が減少するが、１９年６月期は自社開発投資用ワンルームマンション１０棟・５９９戸、アパート１棟・１１戸などの売上計上を目指している。また２０年６月期分として自社開発用地８６９戸分を契約済みである。収益再拡大を期待したい。

　配当予想は８円減配の年間１３円（第２四半期末７円、期末６円）としている。予想配当性向は３８．４％である。

　株主優待制度は、毎年６月末現在の１０単元（１０００株）保有株主に対して、保有株式数および保有期間に応じて株主優待ポイントを贈呈する。株主優待ポイントは「アーバネットコーポレーション・プレミアム優待倶楽部」サイトにおいて、食品、家電製品、ギフトなどと交換できる。１８年６月期末から実施する。

■株価は下値切り上げて戻り歩調

　株価は下値を切り上げて戻り歩調だ。５月１１日には年初来高値となる４０６円まで上伸した。１８年６月期減益・減配予想は織り込み済みだろう。

　５月１１日の終値４０２円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想連結ＥＰＳ３３円８８銭で算出）は約１２倍、今期予想配当利回り（会社予想の年間１３円で算出）は約３．２％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績連結ＢＰＳ２７５円５４銭で算出）は約１．５倍である。時価総額は約１０１億円である。

　週足チャートで見ると１３週移動平均線がサポートラインの形だ。１７年６月高値４８５円を目指す展開が期待される。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）