アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売を展開している。１８年６月期は販売戸数減少で減収減益だが、計画超で着地した。１９年６月期は販売予定戸数の増加で増収増益予想である。株価は上値を切り下げたが、４％台の高配当利回りも見直して調整一巡を期待したい。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

　人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業で１８年中の用地取得を目指している。１８年６月には、投資用ワンルームマンション開発のために取得していた東京都大田区西蒲田プロジェクト用地を、ホテル事業における自社開発プロジェクト第１号にすると発表した。

　収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当するとしている。

■１８年６月期減収減益だが計画超、１９年６月期増収増益予想

　１８年６月期の連結業績は、売上高が１７年６月期比９．６％減の１６０億８５百万円、営業利益が３１．０％減の１６億６８百万円、経常利益が３３．３％減の１４億４０百万円、純利益が３２．５％減の９億８８百万円だった。配当（７月１２日に期末３円増額修正）は、５円減配の年間１６円（第２四半期末７円、期末９円、第２四半期末に会社創立２０周年記念配当１円を含む）とした。配当性向は４０．７％である。

　売上計上物件の減少で減収減益だが計画超で着地した。自社保有収益物件の積み上げによるストック収益拡大も寄与した。売上計上は、不動産開発販売が合計５５６戸（投資用ワンルームマンション１１棟・４８９戸、分譲マンション１棟・５１戸、アパート１棟・６戸、テラスハウス２棟・１０戸、および用地転売１件）、不動産仕入販売が買取再販４戸だった。

　１９年６月期連結業績予想は、売上高が１８年６月期比９．１％増の１７５億５０百万円、営業利益が４．９％増の１７億５０百万円、経常利益が４．８％増の１５億１０百万円、純利益が４．１％増の１０億３０百万円としている。配当予想は１円減配の年間１５円（第２四半期末７円、期末８円）で、予想配当性向は３６．６％となる。

　不動産開発販売では、１８年６月期比９１戸増加の６４７戸（投資用ワンルームマンション１０棟・５９９戸、アパート５棟・４５戸、テラスハウス３戸）の販売を計画し、このうち売買契約済・契約見込みは５９９戸となっている。また２０年６月期以降分として自社開発用地８８０戸分を契約済みである。投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、収益拡大を期待したい。

■株主優待制度は毎年６月末に実施

　株主優待制度は、毎年６月末現在の１０単元（１０００株）保有株主に対して、保有株式数および保有期間に応じて株主優待ポイントを贈呈する。株主優待ポイントは「アーバネットコーポレーション・プレミアム優待倶楽部」サイトにおいて、食品、家電製品、ギフトなどと交換できる。１８年６月期末から実施する。

■株価は調整一巡期待

　株価は戻り高値圏４００円近辺から反落して上値を切り下げ、決算発表にもややネガティブ反応となった。

　８月１０日の終値は３５３円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ４０円９６銭で算出）は約９倍、今期予想配当利回り（会社予想の年間１５円で算出）は約４．２％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２９６円０１銭で算出）は約１．２倍、時価総額は約８９億円である。４％台の高配当利回りも見直して調整一巡を期待したい。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）