アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売を展開している。１９年６月期は１２月１３日に上方修正して大幅増収増益予想である。株価は地合い悪の影響で昨年来安値圏だが、売り一巡感を強めている。反発を期待したい。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

　人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業で１８年中の用地取得を目指している。１８年６月には、投資用ワンルームマンション開発のために取得していた東京都大田区西蒲田プロジェクト用地を、ホテル事業における自社開発プロジェクト第１号にすると発表した。

　収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当するとしている。

■１９年６月期増収増益予想

　１９年６月期連結業績予想（１２月１３日に上方修正）は、売上高が１８年６月期比１８．７％増の１９１億円、営業利益が２１．１％増の２０億２０百万円、経常利益が２０．８％増の１７億４０百万円、純利益が２２．０％増の１２億０５百万円としている。配当予想は１円減配の年間１５円（第２四半期末７円、期末８円）で、予想配当性向は３６．６％となる。

　第１四半期は、売上高が前年同期比４８．１％増の６５億５９百万円、営業利益が６２．０％増の１０億１１百万円、経常利益が６９．８％増の９億６１百万円、純利益が７２．０％増の６億７０百万円だった。不動産開発販売では５棟・２４９戸（前年同期は５棟・１２１戸）、不動産仕入販売では買取再販１戸（同買取再販１戸）を売却して大幅増収増益だった。

　通期は、不動産開発販売で１８年６月期比９１戸増加の６４７戸（投資用ワンルームマンション１０棟・５９９戸、アパート５棟・４５戸、テラスハウス３戸）の販売を計画していたが、賃貸稼働後の売却で次期（２０年６月期）売上計上予定とした１物件について竣工時の売却が決定したため当期売上計上する。一方で、アパートローン融資厳格化の影響を鑑みて当期売上計上としていたアパート２棟を次期売上計上とする。２０年６月期以降販売分の自社開発用地取得も順調である。投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、収益拡大を期待したい。

■株主優待制度は毎年６月末の株主対象

　株主優待制度は、毎年６月末現在の１０単元（１０００株）保有株主に対して、保有株式数および保有期間に応じて株主優待ポイントを贈呈する。株主優待ポイントは「アーバネットコーポレーション・プレミアム優待倶楽部」サイトにおいて、食品、家電製品、ギフトなどと交換できる。１８年６月期末から実施した。

■株価は売り一巡して反発期待

　株価は地合い悪の影響で１２月２６日に昨年来安値３１５円まで下押したが、その後は売り一巡感を強めている。反発を期待したい。１月８日の終値は３３３円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ４７円９２銭で算出）は約７倍、今期予想配当利回り（会社予想の年間１５円で算出）は約４．５％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２９６円０１銭で算出）は約１．１倍、時価総額は約８４億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）