アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売を展開している。１９年６月期は大幅増収増益で増配とした。そして２０年６月期も増収増益・連続増配予想としている。収益拡大を期待したい。株価は急伸して６月の年初来高値に接近している。上値を試す展開を期待したい。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。自社開発のホテル事業は第１号案件の「ホテルアジール東京蒲田」が２０年５月完成予定である。

　収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当政策の基本方針は６月１３日に変更を発表した。公平な利益還元の観点により、株主優待制度を１９年６月末時点の対象株主に対する贈呈をもって廃止する。そして基本的な配当理念を、親会社株主帰属当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値に対する３５％から４０％に引き上げる。２０年６月期の中間配当金から適用する。

■１９年６月期大幅増収増益・増配、２０年６月期増収増益・連続増配予想

　１９年６月期の連結業績は売上高が１８年６月期比２４．９％増の２００億８４百万円、営業利益が２８．７％増の２１億４８百万円、経常利益が３２．８％増の１９億１３百万円、純利益が３２．５％増の１３億１０百万円だった。配当は２円増配の年間１８円（第２四半期末７円、期末１１円）で配当性向は３４．６％となる。

　計画（１２月１３日に上方修正）を上回る大幅増収増益だった。不動産開発販売は合計６７１戸（投資用ワンルームマンション１４棟・６５０戸、アパート２棟・１８戸、テラスハウス１棟・３戸）販売および用地転売３件で２５．５％増収だった。不動産仕入販売では買取再販７戸販売で１５．１％増収だった。

　２０年６月期の連結業績予想は売上高が１９年６月期比６．５％増の２１３億８０百万円、営業利益が１０．８％増の２３億８０百万円、経常利益が９．２％増の２０億９０百万円、純利益が１０．７％増の１４億５０百万円としている。配当予想は６円増配の年間２４円（第２四半期末１０円、期末１４円）としている。予想配当性向は４１．６％となる。

　不動産開発販売では合計７３４戸（投資用ワンルームマンション７３１戸、その他３戸）の販売を計画している。このうち６９５戸が売買契約済あるいは契約見込となっている。収益拡大を期待したい。

■株価は急伸

　株価は急伸して６月の年初来高値３７１円に接近している。自律調整を交えながら上値を試す展開を期待したい。８月９日の終値は３６８円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想連結ＥＰＳ５７円６４銭で算出）は約６倍、今期予想配当利回り（会社予想年間２４円で算出）は約６．５％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ３３２円１５銭で算出）は約１．１倍、時価総額は約９３億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）