アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱＳ）は投資用マンションの開発・販売事業を展開している。５月７日に第３四半期累計（７月～３月）業績を発表し、通期見通しに対する進捗率は高水準だった。株価は４月の年初来高値３９２円から一旦反落したが、第３四半期累計の高進捗率を評価して上値を試す展開だろう。低ＰＥＲや高配当利回りも評価材料だ。

　東京２３区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。１５年３月には子会社アーバネットリビングを設立（７月操業予定）した。グループ全体の発展を目指して戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

　ＲＥＩＴ、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、２０年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

　土地価格上昇と建設コスト上昇によって売上総利益率が低下傾向を強めるという事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

　海外投資家への直接分譲については、１４年７月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」（１５年２月末竣工、１５年６月期売上計上）が第一弾となり、１４年１１月には投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」（１６年３月末竣工、１６年６月期売上計上予定）の売買契約も締結した。

　そして１５年２月には、投資用ワンルームマンション「東邦大学前プロジェクト（仮称）」（マンション部分７４戸、店舗１店）の売却を発表した。海外投資家への直接分譲で、売却価格は１４年６月期売上高の１０％相当額以上としている。

　５月７日に発表した今期（１５年６月期）第３四半期累計（７月～３月）の連結業績は売上高が１０２億２２百万円、営業利益が１４億４７百万円、経常利益が１２億６２百万円、純利益が８億０３百万円だった。第３四半期から連結財務諸表を作成したため前年同期との単純比較はできないが、投資用ワンルームマンションの販売が好調に推移しているようだ。

　第３四半期累計では前期からの継続２物件（６８戸）を含む９棟の一部戸別決済４３８戸を売上計上した。このうち「アジールコート銀座イースト」１棟（３９戸）は海外投資家への１棟販売である。またコンパクトマンション「アジールコフレ新中野」１棟（４７戸）を全戸売上計上した。

　なお参考値として四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（非連結７月～９月）２９億４７百万円、第２四半期（非連結１０月～１２月）１８億８４百万円、第３四半期（連結１月～３月）５３億９１百万円、営業利益は第１四半期３億６３百万円、第２四半期１億３３百万円、第３四半期９億５１百万円である。

　通期の連結業績予想は前回予想（２月１６日に２回目の増額修正）を据え置いて、売上高が１１８億円、営業利益が１６億円、経常利益が１３億２０百万円、純利益が８億５０百万円としている。前期の非連結との比較で１２．６％増収、３４．９％営業増益、３３．２％経常増益、１１．４％最終増益となる。配当予想（２月１６日に２回目の増額修正）は配当性向約３０％を目標として同１円増配の年間１３円（第２四半期末５円、期末８円）としている。

　通期見通しに対する第３四半期累計の進捗率は売上高が８６．６％、営業利益が９０．４％、経常利益が９５．６％、９４．５％で、利益は計画をほぼ達成した水準である。

　投資用ワンルームマンション売上計上戸数の増減で収益が変動しやすいが、１５年６月期の売上計上を想定していなかった１５年５月竣工物件の店舗部分を６月に売上計上することも考慮すると、通期３回目の増額の可能性もあるだろう。

　株価の動き（２月４日付で貸借銘柄）を見ると、水準を切り上げて４月の年初来高値３９２円まで上伸した。１３年５月高値５６０円以来の水準だ。その後は利益確定売りで一旦反落したが、３５０円近辺で自律調整一巡感を強めている。好業績見通しを評価する流れに変化はないだろう。

　５月７日の終値３５９円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ４０円７９銭で算出）は８～９倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１３円で算出）は３．６％近辺、前期実績ＰＢＲ（非連結ベースの前期実績ＢＰＳ１５３円３４銭で算出）は２．３倍近辺である。

　週足チャートで見るとサポートラインの１３週移動平均線が接近して切り返しのタイミングのようだ。第３四半期累計業績の高進捗率を評価して上値を試す展開だろう。低ＰＥＲや高配当利回りも評価材料だ。