アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱＳ）は投資用マンション開発・販売を主力としている。株価は年初来高値圏３７０円～３８０円近辺から公募増資を嫌気して反落し、地合い悪化も影響して９日に２８５円まで下押す場面があったが、その後は売り一巡して３１０円～３２０円近辺で推移している。調整の最終局面のようだ。１６年６月期も増収増益基調が期待され、高配当利回りも評価して切り返し展開だろう。なお８月６日に１５年６月期の決算発表を予定している。

■投資用・分譲用マンションの開発・販売が主力

　東京２３区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて、１５年３月に子会社アーバネットリビングを設立（７月操業）した。戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

　ＲＥＩＴ、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、２０年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■海外投資家への直接販売も強化

　都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

　海外投資家への直接販売については、１４年７月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」（１５年２月末竣工、１５年６月期売上計上予定）が第一弾となり、１４年１１月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」（１６年３月末竣工、１６年６月期売上計上予定）の売買契約を締結した。

　１５年２月には、投資用ワンルームマンション「ＡＸＡＳ大森西アジールコート」（１５年６月竣工、マンション７４戸、店舗１戸）の店舗１戸の売買契約（１５年６月期売上計上予定）を締結した。

■１６年６月期も増収増益基調

　前期（１５年６月期）の連結業績予想（２月１６日に２回目の増額修正）は売上高が１１８億円、営業利益が１６億円、経常利益が１３億２０百万円、純利益が８億５０百万円としている。前々期非連結との比較で１２．６％増収、３４．９％営業増益、３３．２％経常増益、１１．４％最終増益となる。

　配当予想（２月１６日に２回目の増額修正）は同１円増配の年間１３円（第２四半期末５円、期末８円）としている。予想配当性向は３１．９％となる。なお配当性向については約３０％を目安としている。

　第３四半期累計（７月～３月）は売上高が１０２億２２百万円、営業利益が１４億４７百万円、経常利益が１２億６２百万円、純利益が８億０３百万円だった。第３四半期から連結財務諸表を作成したため前年同期との単純比較はできないが、投資用ワンルームマンションの販売が好調に推移しているようだ。

　１４年６月期から継続の２物件（６８戸）含む９棟の一部戸別決済４３８戸を売上計上した。このうち「アジールコート銀座イースト」１棟（３９戸）は海外投資家への１棟販売である。またコンパクトマンション「アジールコフレ新中野」１棟（４７戸）を全戸売上計上した。

　なお参考値として四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（非連結７月～９月）２９億４７百万円、第２四半期（非連結１０月～１２月）１８億８４百万円、第３四半期（連結１月～３月）５３億９１百万円、営業利益は第１四半期３億６３百万円、第２四半期１億３３百万円、第３四半期９億５１百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造だが、第３四半期は分譲物件売上計上が売上総利益率上昇に寄与した。

　通期予想に対する第３四半期累計の進捗率は売上高が８６．６％、営業利益が９０．４％、経常利益が９５．６％、９４．５％で、利益は計画をほぼ達成した水準である。

　投資用ワンルームマンション売上計上戸数の増減で収益が変動しやすいが、１５年６月期の売上計上を想定していなかった１５年６月竣工「ＡＸＡＳ大森西アジールコート」の店舗部分を６月に売上計上することも考慮すると、通期３回目の増額の可能性もあるだろう。

　今期（１６年６月期）については、投資用ワンルームマンション合計６８２戸の売上計上を予定しているようだ。海外投資家を含めて投資・購入マインドは旺盛であり増収増益基調が期待される。

■株価は売り一巡して調整の最終局面

　なお１５年５月に公募増資・株主売り出し・オーバーアロットメントによる第三者割当増資を実施した。公募による新株式発行３４１万株、株主売り出し１１３万４０００株、およびオーバーアロットメントによる売り出しに伴う新株発行６８万１６００株で、発行価格は３３４円だった。増資後の発行済株式総数は２４９５万８４００株となった。調達資金（手取概算額合計１２億７２百万円）は賃貸不動産の開発資金、販売用不動産の開発資金、借入金の返済に充当する。

　株価の動きを見ると、年初来高値圏３７０円～３８０円近辺から公募増資を嫌気して急反落し、さらに全般地合い悪化も影響して７月９日に２８５円まで下押す場面があったが、その後は売り一巡して３１０円～３２０円近辺で推移している。

　７月２９日の終値３１２円を指標面（ＥＰＳとＢＰＳは増資後の発行済株式総数で算出）で見ると、前期推定連結ＰＥＲ（会社予想に公募増資を考慮した連結ＥＰＳ３４円０６銭で算出）は９～１０倍近辺、前期推定配当利回り（会社予想の年間１３円で算出）は４．２％近辺、前々期実績ＰＢＲ（非連結ベースの前々期実績に公募増資を考慮したＢＰＳ１２７円２９銭で算出）は２．５倍近辺である。

　週足チャートで見ると２６週移動平均線を割り込んで調整局面だが、５２週移動平均線がサポートラインとなって下げ渋り感を強めている。調整の最終局面のようだ。１６年６月期も増収増益基調が期待され、高配当利回りも評価して切り返し展開だろう。