アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。１８年６月期は自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数減少で減益予想だが、１９年６月期は収益再拡大が期待される。株価はモミ合い展開だが、徐々に下値を切り上げて煮詰まり感を強めている。１８年６月期末から導入する株主優待制度も見直し材料だろう。なお５月１０日に第３四半期決算発表を予定している。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業で１８年中の用地取得を目指している。

　収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当するとしている。

■１８年６月期減収減益・減配予想だが１９年６月期収益再拡大期待

　１８年６月期の連結業績予想は、売上高が１７年６月期比１０．１％減の１６０億円、営業利益が３８．０％減の１５億円、経常利益が４２．１％減の１２億５０百万円、純利益が４２．０％減の８億５０百万円としている。

　売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンションが１２棟・５３７戸、新規分野のアパート・テラスハウスが５棟・３７戸、買い取り再販が５物件・５戸としている。売上総利益率は１棟一括販売が無いため３．１ポイント低下の１８．４％見込み、販管費比率は１．２ポイント上昇の９．１％の見込みとしている。自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数が５０戸減少して減収減益予想である。
　
　なお２月２６日には販売用不動産売却の確定を発表している。投資用ワンルームマンション「糀谷ＰＪ（仮称）」で、売却価格は１７年６月期売上高の１０％に相当する額としている。引き渡しは１８年３月下旬予定で、１８年６月期業績予想に織り込み済みとしている。

　第２四半期累計は売上高が前年同期比１７．４％減の８８億３４百万円、営業利益が３０．８％減の１２億１８百万円、経常利益が３２．３％減の１１億０５百万円、純利益が３２．２％減の７億５８百万円だった。売上計上は自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンション７棟・２９５戸、買い取り再販物件２戸（前年同期は自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンション６棟・２８５戸、用地転売１物件、買い取り再販物件３戸）だった。

　超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。１８年６月期は自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数が減少するが、１９年６月期は自社開発投資用ワンルームマンション１２棟・６３３戸、アパート１棟・１１戸などの売上計上を目指している。収益再拡大が期待される。

　配当予想は８円減配の年間１３円（第２四半期末７円、期末６円）としている。予想配当性向は３８．４％である。株主優待制度は１８年６月期末から実施する。毎年６月末現在の１０単元（１０００株）保有株主に対して、保有株式数および保有期間に応じて株主優待ポイントを贈呈する。株主優待ポイントは「アーバネットコーポレーション・プレミアム優待倶楽部」サイトにおいて、食品、家電製品、ギフトなどと交換できる。

■株価はモミ合い煮詰まり感

　株価は３５０円～３７０円近辺でモミ合う展開だが、徐々に下値を切り上げて煮詰まり感を強めている。１８年６月期減益・減配予想は織り込み済みだろう。

　４月３日の終値３６８円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想連結ＥＰＳ３３円８８銭で算出）は約１１倍、今期予想配当利回り（会社予想の年間１３円で算出）は約３．５％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績連結ＢＰＳ２７５円５４銭で算出）は約１．３倍である。時価総額は約９３億円である。

　週足チャートで見ると２６週移動平均線がサポートラインだ。３％台の高配当利回りや１８年６月期末から導入する株主優待制度も見直し材料だろう。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）