アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売を展開している。１９年６月期増収増益・増配予想である。２０年６月期も収益拡大を期待したい。株価は６月の年初来高値から反落したが、調整一巡して戻りを試す展開を期待したい。なお８月８日に１９年６月期決算発表を予定している。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

　人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業も強化する。１８年６月には、投資用ワンルームマンション開発のために取得していた東京都大田区西蒲田プロジェクト用地を、ホテル事業における自社開発プロジェクト第１号にすると発表した。１９年４月には「ケリア西馬込アジールコート」が、一般社団法人全国住宅産業協会による第９回優良事業賞を受賞した。

　収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当するとしている。

■１９年６月期増収増益予想で２０年６月期も収益拡大期待

　１９年６月期連結業績予想（１２月１３日に上方修正）は、売上高が１８年６月期比１８．７％増の１９１億円、営業利益が２１．１％増の２０億２０百万円、経常利益が２０．８％増の１７億４０百万円、純利益が２１．８％増の１２億０５百万円としている。配当予想（６月１３日に期末３円上方修正）は年間１８円（第２四半期末７円、期末１１円）としている。１８年６月期との比較では２円増配となる。

　なお６月１３日に配当政策の基本方針変更を発表した。株主優待制度を公平な利益還元の観点により、１９年６月末時点の対象株主に対する贈呈をもって廃止する。そして基本的な配当理念を、親会社株主帰属当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値に対する３５％から４０％に引き上げる。２０年６月期の中間配当金から適用する。

　第３四半期累計は、売上高が前年同期比３６．２％増の１８１億２５百万円、営業利益が３５．４％増の２２億９６百万円、経常利益が３７．８％増の２１億１５百万円、純利益が３９．８％増の１４億６５百万円だった。不動産開発販売は投資用ワンルームマンション１３棟・６０９戸、テラスハウス１棟・３戸、用地転売２件を売却して３７．４％増収だった。不動産仕入販売では買取再販物件５戸を売却した。

　今期売上計上予定物件（投資用ワンルームマンション６３０戸など）の９０％を第３四半期までに竣工・売上計上したため、第３四半期累計の利益は通期予想を超過達成した。通期でも好業績を期待したい。

　また２０年６月期以降販売分の自社開発用地取得も順調である。２０年６月期も収益拡大を期待したい。

■株価は戻り試す

　株価は６月の年初来高値３７１円から反落したが、調整一巡して戻りを試す展開を期待したい。７月４日の終値は３５１円、前期推定連結ＰＥＲ（会社予想連結ＥＰＳ４７円９２銭で算出）は約７倍、前期推定配当利回り（会社予想年間１８円で算出）は約５．１％、前々期実績連結ＰＢＲ（前々期実績の連結ＢＰＳ２９６円０１銭で算出）は約１．２倍、時価総額は約８８億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）