アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売を展開している。２０年６月期増収増益予想である。第１四半期は減収減益だったが、期初時点で下期偏重の計画である。通期ベースで収益拡大を期待したい。株価は１０月の年初来高値から一旦反落したが、自律調整を交えながら上値を試す展開を期待したい。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。自社開発のホテル事業は第１号案件の「ホテルアジール東京蒲田」が２０年５月完成予定である。

　収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当政策の基本方針は１９年６月に変更を発表した。公平な利益還元の観点により、株主優待制度を１９年６月末時点の対象株主に対する贈呈をもって廃止する。そして基本的な配当理念を、親会社株主帰属当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値に対する３５％から４０％に引き上げる。２０年６月期の中間配当金から適用する。

■２０年６月期１Ｑ減収減益だが通期増収増益予想

　２０年６月期連結業績予想は、売上高が１９年６月期比６．５％増の２１３億８０百万円、営業利益が１０．８％増の２３億８０百万円、経常利益が９．２％増の２０億９０百万円、純利益が１０．７％増の１４億５０百万円としている。配当予想は６円増配の２４円（第２四半期末１０円、期末１４円）である。

　不動産開発販売では合計７３４戸（投資用ワンルームマンション７３１戸、その他３戸）の販売を計画している。このうち６９５戸が売買契約済あるいは契約見込となっている。収益拡大を期待したい。

　第１四半期は、売上高が前年同期比３３．６％増の４３億５７百万円、営業利益が５１．１％減の４億９４百万円、経常利益が５５．１％減の４億３１百万円、純利益が５５．２％減の３億円だった。販売戸数は合計１６４戸（投資用ワンルームマンション１６２戸、中古分譲マンション買取再販２戸）だった。

　減収減益だったが、第２四半期累計に対する進捗率は売上高が５３．５％、営業利益が７６．０％と順調である。販売が概ね計画どおり推移し、利益率の高い物件の売上計上により売上総利益率が大幅上昇した。期初時点で下期偏重の計画であり、通期ベースで収益拡大を期待したい。

■株価は上値試す

　株価は１０月の年初来高値から一旦反落したが、自律調整を交えながら上値を試す展開を期待したい。１１月１１日の終値は４０９円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想連結ＥＰＳ５７円６４銭で算出）は約７倍、今期予想配当利回り（会社予想２４円で算出）は約５．９％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績連結ＢＰＳ３３２円１５銭で算出）は約１．２倍、時価総額は約１０３億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）