アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は投資用・分譲用マンション開発・販売を中核事業としている。２０年６月期は販売戸数が増加して計画超の増収増益だった。２１年６月期は新型コロナウイルスの影響を考慮し、工期延長の可能性を鑑みて保守的に減収減益予想としている。中期的に収益拡大を期待したい。株価は反発の動きを強めている。出直りを期待したい。

■投資用・分譲用マンションの開発・販売

　東京２３区中心の投資用・分譲用マンション開発・販売を中核事業としている。収益は物件売上計上によって変動するが、アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

　なお販売先の多様化に向けてホテル開発事業を推進し、２０年６月には第１号案件の「ホテルアジール東京蒲田」が竣工した。８月開業を予定していたが、新型コロナウイルスの影響を考慮して開業を延期した。新たな開業時期については状況を鑑みながら決定するとしている。

　配当政策の基本方針は１９年６月に変更し、親会社株主帰属当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値に対する３５％から４０％に引き上げた。２０年６月期中間配当金から適用した。

■２１年６月期増収増益予想

　２０年６月期の連結業績は、売上高が１９年６月期比９．６％増の２２０億１８百万円、営業利益が１５．７％増の２４億８４百万円、経常利益が１４．９％増の２１億９８百万円、純利益が１５．０％増の１５億０６百万円だった。配当は２円増配の２０円（第２四半期末１０円、期末１０円）とした。

　販売戸数が増加して計画超の増収増益だった。投資用ワンルームマンション２３戸の売上計上が期ズレとなった対策として用地転売を行ったため、売上総利益率は計画を下回ったが、増収効果や経費削減効果で吸収した。

　不動産開発販売は投資用ワンルームマンション等１４棟７１２戸および用地１件（１９年６月期は投資用ワンルームマンション等１４棟６５０戸、アパート２棟１８戸、テラスハウス１棟３戸、用地転売３件）を売却して９．１％増収となった。不動産仕入販売は買取再販物件２戸および一括物件１２戸（同買取再販７戸）を売却して６１．８％増収となった。

　２１年６月期連結業績予想は、売上高が２０年６月期比９．２％減の２００億円、営業利益が１７．５％減の２０億５０百万円、経常利益が１９．５％減の１７億７０百万円、純利益が２７．０％減の１１億円としている。配当予想は５円減配の１５円（第２四半期末７円、期末８円）としている。

　新型コロナウイルスの影響を考慮し、工期延長の可能性を鑑みて保守的に減収減益予想としている。販管費では従業員数増加による人件費の増加や、売却に伴う仲介手数料の増加なども見込んでいる。なお販売計画（投資用ワンルームマンション６７４戸、買取再販５物件）の大半は契約済みで、２２年６月期以降の自社開発用地として８４０戸分を契約済みである。

　新型コロナウイルスの影響として、金融機関による不動産開発用地購入融資の厳格化、最終顧客への投資用不動産ローンの厳格化も考えられるが、増資等によって自己資金を充実させているため大きな問題とはならないとしている。２１年６月期は保守的に減収減益予想としたが、中期的に収益拡大を期待したい。

■株価は反発の動き

　株価は減収減益予想に対するネガティブ反応が限定的だった。その後は反発の動きを強めている。出直りを期待したい。８月２１日の終値は２７０円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ３５円０６銭で算出）は約８倍、今期予想配当利回り（会社予想の１５円で算出）は約５．６％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ３５９円８１銭で算出）は約０．８倍、時価総額は約８５億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）