アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。投資用ワンルームマンションに対する需要は高水準である。株価は１８年６月期減益・減配予想の織り込みが完了して戻り歩調だ。なお１１月１３日に第１四半期決算発表を予定している。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　当社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。なお９月２２日に収益物件として川崎市多摩区の賃貸マンション１棟（ワンルーム６２戸）の購入を発表している。

　収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当するとしている。

■１８年６月期減収減益・減配予想

　今期（１８年６月期）の連結業績予想（８月９日公表）は、売上高が前期（１７年６月期）比１０．１％減の１６０億円、営業利益が３８．０％減の１５億円、経常利益が４２．１％減の１２億５０百万円、純利益が４２．０％減の８億５０百万円としている。

　売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンションが５１戸減少の１１棟・５３６戸、新規分野のアパート・テラスハウスが１３戸増加の４棟・２５戸、および買い取り再販が２戸としている。売上総利益率は１棟一括販売が無いため３．０ポイント低下の１８．４％見込みとしている。

　今期（１８年６月期）は売上計上戸数が減少するが、超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、来期（１９年６月期）は収益の再拡大が期待される。

　配当予想は、第２四半期末に会社設立２０周年記念配当１円を実施するが、前期との比較では８円減配の年間１３円（第２四半期末７円、期末６円）としている。予想配当性向は３８．４％である。

■株価は戻り歩調

　株価は今期（１８年６月期）減収減益予想を嫌気する形で８月１４日の年初来安値３１３円まで急落した。ただし９月６日の直近安値３１４円から切り返し、９月２８日には３５５円まで上伸した。１８年６月期減益・減配予想の織り込みが完了して戻り歩調だ。

　１０月３日の終値３５０円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ３３円８８銭で算出）は１０～１１倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１３円で算出）は３．７％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２７５円５４銭で算出）は１．３倍近辺である。時価総額は約８８億円である。

　週足チャートで見ると８月安値と９月安値の３１０円台でダブルボトムの形だ。反発展開が期待される。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）