アズ企画設計＜３４９０＞（ＪＱＳ）は、連休前の４月２７日に２５円安の３１７０円と５日続落して引けた。同社株は、今年３月２９日に新規株式公開（ＩＰＯ）されたばかりで、初値倍利率が２．１倍と高人気化したあと、高人気の反動で上場来安値３１１０円まで調整し、地相場模索のなか売り買いが交錯した。しかし、２７日の後場寄り付き前に発表された販売用不動産の取得・資金借入を手掛かり材料に、同社独自のビジネスモデルを再評価して上値にトライする動きも垣間見られ、直近割安ＩＰＯ株買いが再燃する展開も示唆した。テクニカル的にも、上場来高値から４２％超の調整をしており、大きく下げた株ほど大きく戻すとする投資アノマリーの「リターン・リバーサル」期待を高めている。

■築古不動産物件をバリューアップして早期商品化する独自ビジネスモデルのチャンス拡大

　同社が２７日に取得を発表した販売用不動産は、東京都江東区に所在する鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建の共同住宅・店舗・事務所で、取得金額は、相手先との取り決めにより非公表としたが、同社の２０１８年２月期期末の純資産額８億５００万円の３０％相当額とした。この取得とともに、足利銀行から８億３６００万円の資金借入（借入期間１０年）も実施した。

　同社は、中古不動産を取得してバリューアップして売却する不動産販売事業を主力事業としているが、建築後２０年以上経過した築古物件を得意としており、収益不動産チームとプロパティマネジメントチ－ムの融合・連携により早期に商品化している。例えば東京都府中市で取得した１棟・１８室のレジデンス（仕入価格２億５９００万円）は、取得時の入居９室をリノベーション後の売却時には満室として３億６０００万円で売却して３０％もバリューアップ、保有期間をわずか約６カ月の短期間で早期商品化した。

　１９６１年から２０００年までに建築された築古不動産は、約６９８戸も存在し、空室率も上昇するなど潜在需要は巨大で、同社がターゲット・エリアとしている東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県の１都３県に大きなビジネス機会を提供している。このため同社の取得不動産物件は、期を追うごとに拡大しており、期末在庫は、２０１６年２月期末の６件、８億５５００万円が、２０１７年２月期末に８件、１５億１５００万円、前２０１８年２月期末に１３件、３０億７０００万円に伸び、早期収益化し業績成長に貢献している。４月２７日に取得した物件は、前期末在庫の約３０％に達するもので業績押し上げ効果が期待される。

　今２０１９年２月期業績は、売り上げ８１億３８００万円（前期比２７．６％増）、営業利益４億３６００万円（同８．９％増）、経常利益３億８２００万円（同８．４％増）、純利益２億１９００万円（同２０．０％減）と予想されている。純利益は、前期に計上した特別利益８６７５万円が一巡して減益転換するが、売り上げ、営業利益、経常利益は連続して過去最高を更新するもので、販売用不動産の積極的な取得で上ぶれ期待も高まってくる。

■ＰＥＲ１２倍台と売られ過ぎを示唆し「リターン・リバーサル」買いで底上げ加速

　株価は、２１６０円を公開価格にＩＰＯされ、４７０５円で初値をつけ即、上場来高値５４１０円まで買い上げられる高人気となり、定石通りに下値を探り、上場来安値３１１０円まで調整、底もみを続けている。ＰＥＲは１２倍台、最高値からの下落率も４２％超と売られ過ぎを示唆しており、全般相場の方向感がなお不確かななか、ディフェンシブ株人気を高め「リターン・リバーサル」買いで底上げ加速となろう。（本紙編集長・浅妻昭治）